Với những nhận định thị trường bất động sản đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý trong thời gian qua và thực tiễn cũng đã chứng minh, hành lang pháp lý trong lĩnh vực này đã bắt tay vào quá trình dần hoàn thiện. Thực tế, có kiến thức về pháp luật sẽ giúp các giao dịch được đảm bảo hơn rất nhiều.
Trong một buổi trao đổi gần đây giữa luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group, Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN – một chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm về bất động sản và Tạp chí Cafeland xoay quanh vấn đề tư vấn luật trong lĩnh vực này, Luật sư Lộc đã đưa ra rất nhiều đánh giá cũng như lời khuyên cho các nhà đầu tư bất động sản. Đánh giá về các tranh chấp, vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua Đối với Luật sư Lộc, việc xảy ra những vướng mắc, xung đột trong quan hệ giữa các chủ thể ở lĩnh vực bất động sản là hoàn toàn bình thường. Hành lang pháp lý về đất đai nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng, nhìn bề ngoài có thể xem là đã được tạo lập và đang hoàn thiện, nhưng thực tế khi đưa vào áp dụng, chắc chắn sẽ phát sinh nhiều vấn đề, đòi hỏi cao hơn ở các nhà làm luật. Lấy ví dụ như về phân khúc đầu tư Condotel, việc quyết định đưa loại hình này trở thành đối tượng điều chỉnh của Luật nào cũng là điều gây tranh cãi. Pháp lý nhập nhằng, khiến không ít người ái ngại về sự đảm bảo của sản phẩm, mặc dù giới chuyên gia đánh giá và kỳ vọng đây sẽ là bước tiến mới cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Ông Lộc chia sẻ, trong những lần kiến nghị, ông đều nhấn mạnh gốc rễ vấn đề nằm ở chính sách pháp luật chưa rõ ràng. Việc thực thi chưa thống nhất cách hiểu giữa các cơ quan chức năng và nhiều văn bản luật chưa bắt kịp với “nhịp thở” của thị trường, dẫn đến chồng chéo, trì trệ kéo dài. Với một loại tài sản đặc biệt với giá trị lớn như bất động sản, chỉ cần một bên không tuân theo luật pháp hoặc luật lệ trong ngành là sẽ xảy ra xung đột với các bên khác. Những hình thức kinh doanh bất động sản thường vướng phải vấn đề pháp lý Luật kinh doanh bất động sản có quy định “kinh doanh bất động sản bao gồm những việc (i) đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; (ii) cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua; và (iii) thực hiện dịch vụ môi giới, dịch vụ sàn giao dịch, dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi". Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản rất rộng, tính chất các giao dịch cũng đa dạng và phức tạp. Ông Lộc cho hay: “đầu tư phát triển dự án bất động sản, thuê – cho thuê nhà ở, văn phòng có sẵn và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” là những hình thức dễ vướng phải vấn đề pháp lý nhất. Do đó, không riêng gì những hình thức trên, trong đầu tư bất động sản nói chung, các nhà đầu tư cần phải chú ý đến những vấn đề sau đây:
Xem thêm:
0 Comments
Trong bối cảnh cuộc chiến tranh Thương mại Mỹ - Trung, Việt Nam được giới chuyên gia dự đoán sẽ hưởng lợi không ít cho thị trường đầu tư, bao gồm đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn có nguy cơ thiếu bền vững rất lớn vì những bất cập trong vấn đề pháp lý.
Giáo sư Đặng Hùng Võ - người đã có nhiều quan điểm đóng góp đắt giá cho thị trường, tại Diễn đàn “Xu hướng đầu tư” cho biết, kể từ thời điểm phục hồi đến nay, thị trường bất động phát triển mạnh trên nhiều phân khúc như nghỉ dưỡng, công nghiệp, nhà ở,..Tuy nhiên, vấn đề lớn mà chúng ta chưa giải quyết triệt để những hạn chế của hành lang pháp lý, nhất là Luật Đất đai 2013. Mở rộng quyền sử dụng đất ở cho người nước ngoài Hiện tại, nhóm bất động sản nhà ở giá thấp (bao gồm cả nhà ở xã hội) đang đối mặt với khó khăn về nguồn tín dụng ưu đãi đã kết thúc trong khi nguồn dự án mới vẫn tiếp diễn dựa trên quan hệ cung - cầu. Điều này đặt ra yêu cầu cần xem, điều chỉnh các chính sách nhà ở xã hội, chuyển từ cơ chế Nhà nước bao cấp một phần sang cơ chế giải quyết bằng thị trường. Ông Võ dẫn chứng bằng một dự án lớn mới đây được chủ đầu tư tung ra thị trường căn hộ có giá trung bình cùng gói vay dài hạn rất phù hợp với người thu nhập thấp. Đáng chú ý, đất đai cho các dự án này đều là đất giao để đổi lấy hạ tầng theo phương thức xây dựng - chuyển giao (BT). “Đây là một gợi ý đổi mới chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nhà đầu tư dự án BT cần trình đồng thời dự án phát triển trên đất được đổi, trong đó ưu tiên sử dụng vào mục đích an sinh xã hội”, GS. Võ đề xuất. Riêng thị trường dự án cao cấp được nhận xét phát triển khá mạnh, với đối tượng khách hàng hướng đến có một phần là người nước ngoài. Ông Võ nhận xét, dù đã nới lỏng một số chính sách nhà ở đối với người nước ngoài thế nhưng diễn biến thực tế lại không xảy ra đúng như kỳ vọng của những nhà làm luật. Các hiệp định thương mại tự do đang triển khai và dòng đầu tư FDI đang hướng mạnh vào Việt Nam, nhưng giao dịch nhà ở của người nước ngoài gần như không đáng kể. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng nguồn cầu của các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài nhất là khách mua cá nhân đến từ các quốc gia như Malaysia, Hong Kong đều tăng nhanh. Hạn mức 30% tại các dự án căn hộ so với lượng nhu cầu, cảm giác như có sự thiếu hụt, chưa đáp ứng đủ. “Chúng tôi đề xuất các cơ quan chức năng cân nhắc lại điều chỉnh này để đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư nước ngoài”, ông Matthew Powell đề xuất. Còn theo GS. Võ, lời giải duy nhất là phải sửa đổi luật đất đai 2013 theo hướng mở rộng quyền sử dụng đất ở đối với cá nhân người nước ngoài khi được mua nhà ở tại Việt Nam. Tăng thời hạn sử dụng đất cho bất động sản du lịch Phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng gần đây đang có dấu hiệu hồi sinh mạnh mẽ thế nhưng lại đang gặp phải những vướng mắc liên quan đến thời hạn sử dụng đất, gây cản trở không nhỏ đến sự phát triển. Theo quan điểm của GS. Võ, thời hạn sử dụng đất cho bất động sản nghỉ dưỡng kéo dài mới có thể tăng sức thu hút với các nhà đầu tư. Các quy định của Luật Đất đai hiện tại quy định thời gian chủ yếu là 50 năm, lâu nhất cũng chỉ 70 năm. Giới hạn “khiêm tốn” về thời gian này đã làm phát sinh vấn đề giao đất ở để phát triển bất động sản du lịch nhằm lách luật. “Hoàn cảnh này đã tạo nên ngữ cảnh không bình thường trong thực thi pháp luật”, GS. Võ cho biết. Ngoài ra, đối với phân khúc bất động sản công nghiệp, GS. Võ đề xuất cần sửa đổi luật đất đai 2013 theo hướng luật hóa một số chính sách quan trọng quy định tại Nghị định số 82/2018 của Chính phủ để phát triển bất động sản công nghiệp. Xem thêm: Thị trường bất động sản 2019 liên tiếp ghi nhận những cơn sốt đất nền cục bộ xảy ra tại các địa phương. Với một diễn biến phức tạp như hiện nay, trước bất kỳ cơn sốt đất nào, khách hàng và nhà đầu tư cũng đặt ra câu hỏi lớn, liệu sốt thật hay chỉ là chiêu thức của môi giới bất động sản bất chính?
Trả lời về vấn đề sốt đất tại Vân Đồn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng đây chỉ là cơn sốt đất ảo và giao dịch chủ yếu xuất phát từ một phía. Ông Đính cũng lưu ý rằng, ở thời điểm “sốt” cao, giá bất động sản có thể tăng từ 10 -40%, mặc dù được báo chí đưa tin rầm rộ nhưng thực tế, số lượt giao dịch thành công hầu như rất ít. Ông Đính dẫn chứng số liệu thống kê tại Đà Nẵng, cho biết mua bán đất nền chỉ đạt chưa đầy 100 giao dịch thành công; còn ở Vân Đồn chỉ có 165 giao dịch trong suốt ba tháng qua. “Và điều đáng nói là giao dịch ở đây chủ yếu vẫn từ một phía, loanh quanh giữa các nhà đầu tư với nhau chứ khách hàng có nhu cầu thực thì chủ yếu vẫn nghe ngóng", ông Đính cho biết. Lý giải cho vấn đề này, ông Đính dựa trên tâm lý mong muốn sinh lời của nhà đầu tư, trong khi đó, phân khúc đất nền lại mang nhiều tiềm năng về lợi nhuận. Tuy nhiên, sự minh bạch trong thông tin ở địa phương hiện nay vẫn còn quá yếu ớt. Mặc dù Chính phủ đã có nhiều nghị định về vấn đề này như Nghị định 117 quy định tất cả các địa phương trong giai đoạn 2017 - 2018 phải có báo cáo thị trường, đưa ra được các vấn đề về phát triển, định hướng kinh tế, thị trường đi theo thế nào, lượng nhà buôn bán ra làm sao; tất cả cần phải được kê khai công bố trên hệ thống cổng thông tin địa phương và Chính phủ. Thế nhưng văn bản là một chuyện, khi đi vào thực tiễn lại là một diễn biến khác, tạo nên sự mập mờ và phát triển các luồng “tin đồn”. Theo ông Đính, chính những tin đồn đã khiến những nhà đầu cơ không bỏ lỡ cơ hội kiếm tìm lợi nhuận cho mình. Cuối cùng, khi thông tin không đúng, người ta sẽ tìm cách để tháo hàng. Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết hiện nay tất cả các thông tin về sốt nóng hay nổi sóng…đều chưa được kiểm chứng. Ông nhìn nhận, diễn biến đó có trách nhiệm của Nhà nước, các địa phương và một phần là các nhà môi giới. Ông cũng đánh giá cao phân khúc đất nền, vì thực tế nó kênh đầu tư hiệu quả trước thực trạng nguồn cung chung cư đang bị “ứ đọng”. Các chuyên giá dự đoán thêm, trong năm nay, các phân khúc gồm chung cư, đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là những sản phẩm được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Xem thêm:
Môi giới Bất động sản tại Việt Nam là một nghề đã có các quy định điều chỉnh, tuy nhiên, sự hạn chế trong công tác quản lý khiến nghề này vẫn tồn đọng những điểm đen, khiến nhiều người hiểu sai lệch và nhầm lẫn với “cò đất”.
Ông Trần Đức Diễn, Chủ tịch Công ty Maxland đã có những chia sẻ và nhìn nhận về thực trạng của nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam hiện nay. Sự tác động của đội ngũ môi giới trong những cơn sốt đất Ông Diễn chia sẻ, người làm môi giới không hẳn ai cũng là “cò đất” và người tham gia hoạt động môi giới cũng không đồng nghĩa với việc họ là môi giới. Môi giới cũng có người này người kia, có người chân chính, có người lại không. Thực tế, ở bất kỳ ngành nghề nào cũng vậy, không thể đánh đồng tất cả làm một. Ông cho rằng, chúng ta hiện nay đâu phải là không có quy định hành nghề môi giới, thậm chí đã có hiệp hội nghề nghiệp, chứng chỉ hành nghề, bộ quy chuẩn quy tắc trong công việc,...vậy nhưng vẫn có những cái nhìn sai, lệch lạc về nghề này. Nguồn cơn cũng từ lỏng lẻo trong quản lý mà ra. Nếu các bạn môi giới có chứng chỉ hành nghề có mã số, có hồ sơ lý lịch trên hệ thống của cơ quan quản lý (Sở Xây dựng) hoặc Hội Môi giới bằng cách nhập mã số hoặc quét QR Code, khách hàng có thể xác nhận được thông tin về nhân viên môi giới có đáng tin hay không như: lịch sử giao dịch thế nào, thuộc đơn vị nào quản lý, có bị khiếu nại hay thành tích gì trong quá khứ không,... Việc này là bước cơ bản nhất để khách hàng phân định giữa hành nghề hợp pháp và bất hợp pháp, tránh sự hiểu sai dẫn đến những thiếu sót trong quá trình đầu tư, giao dịch bất động sản. Với hệ thống quản lý như trên, khách hàng hoàn toàn có thể xác định được trách nhiệm của các đơn vị phân phối, chủ đầu tư. Việc rõ ràng về thông tin, trách nhiệm, nghĩa vụ cũng sẽ góp phần làm giảm đi các trường hợp môi giới “chui”, nâng cao được chất lượng đội ngũ môi giới “thật”. Bởi lẽ, nghề môi giới là nghề cần có chuyên môn, nghiệp vụ nhất định, không phải kiểu “tay ngang” như mọi người nghĩ. Xây dựng đội ngũ môi giới chất lượng Thị trường là sự tổng hòa của nhiều thành phần, do đó, để có một đội ngũ môi giới chất lượng không phải là câu chuyện cá nhân của các sàn giao dịch. Việc này phải có trách nhiệm chung của cả cơ quan quản lý về việc tạo lập hành lang pháp lý và giám sát, kiểm soát việc thực hiện nghiêm túc. Chủ đầu tư hoặc người bán và người mua phải tự ý thức được về việc sử dụng nguồn môi giới chất lượng; phía hoạt động môi giới phải tuân theo quy tắc nghề nghiệp, hoạt động đúng theo quy định. Mỗi nhân viên hành nghề phải coi trọng công việc của mình, có nhận thức về vai trò, tính chất công việc Với thị trường nhân sự nhiều biến động như hiện nay thì việc đào tạo và quản lý một đội ngũ nhân viên đạt chuẩn, duy trì trong thời gian dài là điều rất khó, chắc chắn sẽ phải có xê dịch. Doanh nghiệp có những cơ chế, phương pháp nhằm cải thiện trình độ, kỹ năng cho nhân viên nhưng suy cho cùng, với đặc thù của nghề này là năng lực, lương thưởng được đánh giá trên số lượng giao dịch thành công, người hiểu được điều này là người môi giới thực thụ. Chẳng ai chi tiền cho người không tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp của mình. Do đó, đứng trước sự cạnh tranh khốc liệt trong nghề, tốc độ đào thải nhanh chóng, người làm môi giới muốn bám trụ và phát triển thì cách tốt nhất là phải tự nỗ lực hoàn thiện bản thân mình. Một cách khách quan, nghề môi giới có thể mang đến một khoản thu nhập không hề thấp nếu bạn có trình độ và kỹ năng, cộng thêm chút kinh nghiệm. Còn các doanh nghiệp, họ cũng sẽ tìm ra cách đi riêng phù hợp với thực tế của mình. Khó có một công thức chung nào cho sự thành công, nhưng lao động một cách nghiêm túc, chân chính và chăm chỉ sẽ giúp chúng ta đến thành công chắc chắn hơn. edit. Xem thêm: Phúc An Garden Bình Dương là dự án được giới đầu tư bất động sản mong đợi nhất trên địa bàn huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương trong tháng 6/2019. Với số lượng đất nền dự kiếm mở bán đợt 1 chỉ 700 nền, chắc chắn các nhà đầu tư đang nóng lòng sở hữu đất nền trong dự án được đánh giá là tiềm năng bậc nhất này.
Trao đổi trực tiếp với đơn vị chủ đầu tư - Công ty Bất động sản Trần Anh Long An, chúng tôi được cho biết, tất cả các hạng mục của đợt 1 đang được gấp rút hoàn thiện trước thời điểm mở bán. Tính đến ngày 29/05, các sàn giao dịch chính chủ đang tiến hành tập huấn, phổ biến thông tin và các hồ sơ pháp lý cho cán bộ, nhân viên để chuẩn bị tốt nhất cho ngày mở bán. Khả năng sinh lợi khủng từ đất nền dự án Phúc An Garden Bình Dương Tọa lạc tại vị trí đắc địa nhất của xã Trừ Văn Thố - huyện Bàu Bàng - tỉnh Bình Dương, mặc dù cách trung tâm khoảng 20km, thế nhưng đây lại là mảnh đất vàng mà Trần Anh Long An đã may mắn trở thành chủ đầu tư. Được đánh giá cao cả về điều kiện giao thông, đời sống dân cư, kinh tế và các tiện ích xã hội,... dự án chưa chính thức mở bán đã có rất nhiều người đặt cọc giữ chỗ. Từ kinh nghiệm đầu tư các hạng mục bất động sản trực thuộc dự án, các nhà đầu tư nhận định: ngay sau khi đầu tư, đất nền dự án Phúc An Garden Bình Dương sẽ tăng ngay 10 - 20% khi sang tay, nhượng quyền. Dựa vào biến động giá trên toàn huyện thì khả năng sinh lợi còn cao hơn trong giai đoạn 2020 - 2025. Trên thực tế, đất nền dự án đợt 1 sẽ không mấy được chú ý bởi người dân địa phương và khách hàng nhỏ lẻ mà hầu hết sẽ rơi vào tay các nhà đầu tư có vốn lớn hoặc có kinh nghiệm nhiều nhau trên thị trường bất động sản. Chính sự ái ngại, nghi ngờ về tiềm năng của khách hàng lẻ và người dân địa phương khiến họ bỏ qua cơ hội mua đất nền ở đợt mở bán đầu tiên và phải chấp nhận mua lại với mức giá cao hơn từ 15 - 35% sau đó. Không ít đất nền có vị trí đẹp sẽ được trả chênh lệch 50% thậm chí cao gấp đôi sau đó. Để gây được sự chú ý đối với các nhà đầu tư, đợt 1 sẽ có rất nhiều nền đẹp, nằm ở mặt tiền có nhiều tiềm năng phát triển và đây chính là món lợi vô cùng hấp dẫn. Thời gian mở bán chính thức dự án Phúc an Garden Bình Dương Sau khi hoàn thiện công tác chuẩn bị, đợt 1 mở bán dự án Phúc An Garden Bình Dương sẽ chính thức diễn ra vào ngày 08/06/2019. Đợt mở bán được thực hiện bởi đơn vị giao dịch chính của của Tập đoàn Trần Anh (cũng là nhà thầu xây dựng dự án). LƯU Ý: Ngay từ bây giờ, các sàn giao dịch chính chủ đã tiến hành nhận đặt cọc giữ chỗ, khách hàng và các nhà đầu tư có nhu cầu mua đất nền dự án Phúc An Garden Bình Dương đã có thể tiến hành giữ chỗ. Điều đáng an tâm nhất là khách đặt cọc sẽ được hoàn trả 100% chi phí nếu trong thời điểm mở bán không ưng ý với lô đất đã chọn. Trần Anh mạnh dạn làm điều này khá dễ hiểu, vì dự án nổi bật, nhiều người muốn sở hữu trong đợt 1, cơ hội bán ra rất cao. Những thông tin đáng chú ý nhất của dự án Phúc An Garden Bình Dương:
Hotline tư vấn: 0888.03.2019 |