Chuyên gia Phong thủy Phạm Cương dựa trên kiến thức chuyên môn của mình đã đưa ra đánh giá tổng quan và bàn luận chi tiết về thị trường bất động sản năm nay .
Việt Nam sẽ là nơi “trú bão” lý tưởng cho kinh tế thế giới Chuyên gia phong thủy Phạm Cương cho biết, xét dưới góc nhìn lý tính, năm 2019 có Thiên can Kỷ – hành Thổ và Địa chi Hợi – hành Thủy tương khắc là một chỉ báo không tốt. Chu kỳ Giáp Ngọ 10 năm tính đến đây cũng sang năm thứ 6 tức là đã đi qua quá bán. Điều này dự báo một xu hướng chung là thế giới sẽ rơi vào trạng thái tốt ít, xấu nhiều. Bàn về góc nhìn Thiên tượng, với nhiều dấu hiệu đáng lo ngại như: mức độ thiên tai dồn dập từ siêu bão đến hỏa hoạn, cháy rừng rồi động đất, núi lửa phun trào… Nhất là trong 2 năm gần đây, hai siêu cường là Trung Quốc và Mỹ thường xuyên đối mặt với các thiên tai lớn, có tính hủy diệt cao và gây ảnh hưởng diện rộng. Điều này đã phần nào dự báo một tương lai khá bi quan cho bối cảnh chung của nền kinh tế thế giới. Riêng Việt Nam, nằm vừa qua chịu nhiều ảnh hưởng của lụt lụi, ngay cả ở những nơi ít bị ảnh hưởng nhất như Nam Trung bộ và Đồng bằng Sông Cửu Long. Theo Lý học mà thì đây gọi là Thủy vượng hóa sát. “Tuy nhiên theo quan sát của tôi về hình thái đất đai và các tòa nhà mang tính biểu tượng lại khá tốt. Tòa nhà cao nhất Việt nam không phải do nước ngoài, không phải do nhà nước mà lại là tòa nhà của một tập đoàn tư nhân. Hình thái của nó mạnh mẽ lại tọa lạc nơi rất vượng khí của một thành phố năng động bậc nhất Việt Nam. Do đó, tôi dự báo, trong một bối cảnh kinh tế thế giới đang ở trạng thái suy khí hay thoái trào, thì chúng ta vẫn có những trụ đỡ quan trọng. Xung đột giữa các cường quốc dù ảnh hưởng nhất định nhưng chúng ta vẫn đứng khá vững, thậm chí còn tăng trưởng, đặc biệt ở những khối doanh nghiệp tư nhân. Ở một góc nhìn lạc quan, tôi cho rằng Việt Nam là một nơi “trú bão” lý tưởng trong cơn thoái trào kinh tế mang tính toàn cầu” chuyên gia phong thủy Phạm Cương nhận định. Bất động sản vẫn có cơ hội tạo sóng Về lĩnh vực bất động sản, Chuyên gia phong thủy Phạm Cương cho biết, xét về Tam Nguyên cửu vận, năm 2019 trung cung có sao Bát Bạch là sao đương vận quản tốt. Tuy nhiên hành Mộc trên tinh bàn bị khắc hết nhất là quẻ tốn Đông Nam chủ về kinh tế bị khắc, hành Thổ thì được hai sao Thổ đóng cung tạo thế lưỡng thổ thành sơn nên bất động sản ít nhiều có thời cơ tạo sóng. Phân tích kỹ hơn về vấn đề này, chuyên gia cho biết đầu tư vàng bạc là một trong các kênh đầu tư nên cân nhắc trong năm nay; gửi tiền ngân hàng trong bối cảnh lạm phát, đô la nhích dần cũng là một trong những kênh an toàn cần tính đến. Về bất động sản 2019, chuyên gia cho rằng đây vẫn là kênh đầu tư tốt, có nhiều cơ hội và tiềm năng. Tuy nhiên, đã có dấu hiệu từ cuối năm trước, đầu tư vùng ven sẽ là xu hướng dịch chuyển chung của nhiều nhà đầu tư và khách hàng, nhất là ở các tỉnh thành mới nổi, có lợi thế quỹ đất dồi dào, giá cả hợp lý. Bên cạnh đó, cho thuê văn phòng hay bất động sản công nghiệp cũng sẽ đạt được bước tiến. Tại Tp. Hồ Chí Minh, chuyên gia dự báo những khu vực ngoại thành như Cần Giờ, Củ Chi, Bình Dương, Long An sẽ là những điểm sáng đầu tư hiệu quả. Xem thêm:
0 Comments
Bất động sản nhà ở bình dân đang được đánh giá là sản phẩm có nhu cầu tìm mua cao, tuy nhiên số lượng nguồn cung lại có phần hạn hẹp. Các chuyên gia nhận định, phân khúc này sẽ rất triển vọng trong tương lai, đặc biệt nếu phát triển theo tiêu chuẩn xanh sẽ lại càng đem lại những hiệu quả tích cực hơn cho kinh tế và môi trường.
Bức tranh toàn cảnh về phân khúc nhà ở bình dân Tại Hội thảo Xanh hóa phân khúc nhà ở bình dân: Chi phí và lợi ích, với sự hỗ trợ và hợp tác chặt chẽ của Cục Kinh tế Liên bang Thụy Sĩ (SECO), ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký VNREA đã cung cấp bức tranh toàn cảnh về phân khúc nhà ở bình dân. Theo ông Chiến, việc chú trọng đầu tư, phát triển phân khúc nhà ở bình dân sẽ đem lại nhiều hiệu quả tích cực. Trước mắt, sẽ đảm bảo được nhu cầu an cư của người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp; sau đó là tác động đến cơ cấu phát triển nhà ở giá rẻ, đảm bảo sự bền vững của thị trường. Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường nhà giá thấp về dài hạn có triển vọng khá tốt về diễn biến, bởi thực tế cho thấy nhu cầu của người dân đối với phân khúc này rất cao. Dự báo đến năm 2020, 40% dân số Việt Nam trên tổng số khoảng 100 triệu dân sẽ sống ở khu vực đô thị/thành phố. Như vậy, vấn đề nhà ở nếu không được giải quyết sớm sẽ gặp phải nhiều khó khăn và hệ lụy. Nhờ những chính sách khuyến khích từ nhà nước, nhiều khu vực hiên nay đã đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở bình dân. Tuy nhiên, lợi thế giá cả, tính thanh khoản cao cũng đã gom phân khúc này trở thành đối tượng “lướt sóng” của nhiều nhà đầu tư. Như vậy, vấn đề phát sinh là người mua có nhu cầu thực trước nguồn cung hạn hẹp sẽ rất khó để tiếp cận trực tiếp với sản phẩm, nhiều trường hợp phải chịu chênh lệch giá không hề nhỏ. Hướng đến những công trình xanh Ông Chiến cho rằng, dù nhà ở bình dân là phân khúc lớn nhất trong lĩnh vực xây dựng nhà ở dân dụng, tuy nhiên những vấn đề trong ứng dụng môi trường sống xanh, thiết bị thông minh, tiết kiệm năng lượng vẫn chưa được áp dụng hiệu quả. Việc triển khai các giải pháp xanh tại những công trình nhà ở giá thấp và trung bình sẽ tạo nên những cộng đồng phát triển bền vững, có ý nghĩa hơn trong việc bảo vệ môi trường. Chia sẻ kinh nghiệm từ các nước đang phát triển, ông Vũ Hồng Phong, chuyên gia công trình xanh của IFC cho rằng: Trên thế giới, có những công trình đắt mà không xanh và cũng có công trình xanh mà không đắt. Sự khác biệt nằm ở cách tiếp cận và tận dụng tối đa các lợi ích mang lại. Nếu định hướng sớm ngay từ giai đoạn ý tưởng kèm khai thác tốt các yếu tố thụ động trong kiến trúc, công trình hoàn toàn có tiềm năng đạt hiệu quả cao về năng lượng, nước và vật liệu xây dựng, giúp đạt chứng nhận công trình xanh EDGE mà không làm gia tăng chi phí, hoặc chỉ tăng ở mức 1-2%. Tại phiên thảo luận diễn ra tại sự kiện, các chuyên gia cũng khẳng định, công trình xanh sẽ giúp nhà đầu tư thu được nguồn lợi lớn hơn nhiều so với công trình thường về mặt dài hạn, giúp giải quyết gánh nặng về mặt kinh tế cho người dân có thu nhập thấp và trung bình trong xã hội. Xem thêm: Trao đổi về thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng rủi ro pháp lý là tình trạng chung của các hoạt động đầu tư, tuy nhiên không thể nào phủ nhận sức hấp dẫn và lợi thế tiềm năng khi đầu tư vào phân khúc này.
Kênh đầu tư sinh lợi được đánh giá cao Việt Nam là quốc giá có nhiều điều kiện thuận lợi về tự nhiên và vị trí địa lý để phát triển du lịch. Lượng du khách tìm đến Việt Nam ngày càng đông. Không chỉ khách ngoại, khách hàng trong nước cũng đang dần đặt ra những yêu cầu cao hơn về chất lượng cũng như hình thức nghỉ dưỡng. Thực tế, số lượng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng của chúng ta hiện nay chưa đủ để đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Lấy ví dụ vào năm 2018, với 18 triệu khách du lịch nước ngoài vào Việt Nam, số condotel chỉ đáp ứng nhu cầu lưu trú cho 1 đêm, còn nếu ở 2 đêm trở lên sẽ thiếu trầm trọng. Về giá cả, so với con số bình quân là 1 triệu USD/ căn trên thế giới thì mức giá tại Việt Nam chỉ khoảng 100 nghìn USD/ căn. Điều này chứng tỏ cơ hội đầu tư vào BĐS du lịch rất tốt. Ngoài ra, kinh doanh du lịch của Việt Nam được đánh giá là đứng đầu các nước ASEAN với mức lợi nhuận lên đến 35%. Hiện nay, ngoài những khu vực truyền thống về bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều khu vực mới cũng đã bắt đầu nổi lên với nhiều tiềm năng vượt trội như: Thanh Hóa, Quảng Bình, Quy Nhơn, Phú Yên, Bình Thuận, Vũng Tàu, Ninh Thuận…. Ghi nhận tại các khu vực này đều đã có nhà đầu tư tìm hiểu và bắt đầu triển khai hoạt động. Khá nhanh nhạy với thị trường, nhìn chung chủ đầu tư đã có cái nhìn “xa” hơn cho phân khúc này, đầu tư mở rộng sự đa dạng cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng trên thị trường. Dù chưa thể kết luận mô hình, sản phẩm nào đang vượt trội song yếu tố lợi nhuận vẫn là sự quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư. Tuy nhiên, qua một vài đánh giá, có thể nhận thấy bên cạnh bất động sản nghỉ dưỡng ven biển truyền thống thì mô hình kết hợp sân golf đang khá được ưa chuộng. So với các nước cùng khu vực, Việt Nam còn khá khan hiếm về nguồn cung. Chính vì vậy, West Lake Golf & Villas ngay từ khi ra mắt đã được đón nhận tích cực. Dự án là sự kết hợp giữa không gian yên bình vùng sông nước cùng nét đẹp hiện đại sang trọng với sân golf 27 lỗ và khu biệt thự cao cấp. Tiến độ dự án West Lake Golf & Villas hiện đang đi theo đúng kế hoạch và hứa hẹn tạo nên sự bùng nổ cho đầu năm 2020. Lời mời đầu tư hấp dẫn Trước hết, ở bất kỳ quyết định nào, khách hàng cũng cần nên đánh giá thận trọng về thông tin và hồ sơ pháp lý. Phải xem xét kỹ uy tín, kinh nghiệm quản lý vận hành khai thác của chủ đầu tư thế nào, nhà đầu tư cần phải đánh giá năng lực thật của chủ đầu tư, qua lịch sử những dự án đã đi vào khai thác để thấy họ có phải là nhà quản lý vận hành tốt mang lại giá trị sinh lời cao. Hơn hết, để hạn chế tối đa những hệ quả bất lợi có thể xảy ra, nhà đầu tư phải tự bảo vệ mình bằng cách nắm vững pháp lý, để ít nhất có thể tự mình làm chủ trong một số trường hợp cơ bản. Chính sách thuê lại trọn đời, tiền thuê tăng đều 2% mỗi năm là lời mời đầu tư hấp dẫn mà rất ít dự án BĐS du lịch có thể đưa ra tại thời điểm này. Tuy nhiên, ông Đính cho rằng việc cam kết lợi nhuận đầu tư là một chuyện, vấn đề thực hiện cam kết đó thế nào mới quan trọng, vì vậy nên cân nhắc để “chọn mặt gửi vàng”. Xem thêm: Vốn dĩ, các giao dịch trên bất động sản phải đối mặt với nhiều rủi ro về pháp lý vì hệ thống các văn bản điều chỉnh còn nhiều lỗ hổng. Việc các doanh nghiệp bất động sản gọi vốn đầu tư bằng hình thức phát triển trái phiếu bùng nổ gần đây càng đẩy người mua vào những hệ quả bất lợi cao hơn.
Mua trái phiếu đổi bất động sản Nhiều sàn giao dịch và các nhân viên môi giới đang chào bán cho khách hàng gói trái phiếu mà theo đó, khi mua các gói này, khách hàng sẽ đổi lại cơ hội được quyền mua sản phẩm thuộc dự án với giá ưu đãi và nhiều hỗ trợ thuận lợi hơn. Mục đích chính của việc phát hành gói trái phiếu này là để bổ sung nguồn vốn cho hoạt động của doanh nghiệp nhưng không có tài sản đảm bảo, không kèm chứng quyền; có mức lãi suất 8% cố định hàng năm. Như trường hợp của NovaLand, theo phụ lục đính kèm Hợp đồng mua bán trái phiếu thì tổ chức phát hành “đã thống nhất với Công ty TNHH đầu tư và phát triển bất động sản Sun City (chủ đầu tư dự kiến) về việc chủ đầu tư dự kiến đảm bảo cho bên B (trái chủ) có quyền ưu tiên giao dịch với bất động sản của Dự án khu nhà ở kết hợp thương mại-dịch vụ... tại khu đất 9,6 ha (phường Bình Khánh, quận 2). Phụ lục này cũng đính kèm các thông tin về dự án bất động sản nhưng không nêu rõ là tên dự án nào. Thông tin này có phần sai lệch so với những gì được quảng cáo rằng dự án thuộc chủ đầu tư Novaland. Có thể thấy, hình thức bán trái phiếu huy động vốn để đổi lại quyền mua nhà tại dự án mà doanh nghiệp chỉ định cũng không khác gì việc mở bán sớm các dự án chưa đầy đủ pháp lý dưới một cách gọi và hình thức “khéo léo” hơn. Người mua gánh chịu nhiều rủi ro Ủy ban Chứng khoán Nhà nước công bố, trong 6 tháng đầu năm có khoảng 60 ngàn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành thành công. Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái siết chặt tín dụng bằng quy định: áp tỷ lệ vay vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ mức 45% xuống còn 40% và còn đưa ra các phương án để giảm dần xuống mức 30%, thậm chí là dưới 25%. Các quy định phát hành trái phiếu tại doanh nghiệp có phẩn cởi mở nên việc doanh nghiệp các doanh nghiệp “nở rộ phong trào” này cũng là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, chính điều này lại tạo ra sự rủi ro cao hơn cho người mua khi không có điều kiện đảm bảo, chuyển đổ. Mặt khác. bởi bị siết tín dụng nên doanh nghiệp cần các kênh khác để huy động nguồn vốn cho hoạt động của mình. Tuy nhiên, khi câu chuyện góp vốn được đổi thành quyền mua bất động sản nhưng không có tính đảm bảo cao lại là lúc cần hết sức cẩn trọng với hình thức này vì giữa lời nói và giấy tờ dường như không đồng nhất. Novaland, thông qua các công ty con và công ty liên kết của mình đã đi đầu bằng hình thức “lách luật” nói trên. Nhu cầu về vốn tăng cao, trong khi đó, dự án lại chưa đáp ứng đủ điều kiện để được giao dịch, chủ đầu tư đã “vẽ” ra cách thức này nhằm giải quyết vấn đề trước mắt. Người mua sở hữu những bản hợp đồng không rõ ràng về dự án mình được quyền mua sẽ phải chịu rủi ro lớn. Nếu nhiều doanh nghiệp khác bán hàng theo cách này thành công sẽ tạo tiền lệ cho các doanh nghiệp khác “ăn theo”. Khi ấy, diễn biến sẽ ngày càng phức tạp, nhiều kẻ cơ hội nhân đây để lách luật, thị trường lâm vào tình trạng rất khó kiểm soát. Xem thêm: Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản trong năm 2019 này sẽ có sự tái cơ cấu, tập trung vào các phân khúc bình dân và dần thoát khỏi nguồn vốn tín dụng.
Cơ cấu lại nguồn hàng Trong năm nay, thị trường bất động sản phải đối mặt với nhiều thách thức, trước hết là tác động từ sự hạn hẹp dần của quỹ đất, thiếu hụt sản phẩm ở phân khúc nhà ở trung cấp, bình dân. Theo các chuyên gia, với mức giá vừa tầm, lượng người mua có nhu cầu cao và tăng dần qua các năm, tính thanh khoản cao, các sản phẩm nhà ở bình dân sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trên thị trường. Trong khi đó, nhà ở cao cấp lại có dấu hiệu chững lại vì lượng cung cao hơn cầu. Không phủ nhận sức hấp dẫn mà phân khúc này mạng lại tuy nhiên, đây vẫn sẽ là năm nhiều thách thức cho nhà ở hạng sang. Năm 2019, các động thái siết chặt tín dụng đối với bất động sản cũng sẽ có những tác động rõ nét hơn. Nhà đầu tư sẽ phải giải quyết việc tái cơ cấu nguồn cung, tập trung vào phân khúc có tính thanh khoản cao để nguồn vốn được sử dụng một cách hiệu quả. Ông Vũ Văn Phấn Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định thị trường bất động sản 2019 sẽ duy trì sự phát triển ổn định, xét các yếu tố thì không có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản. “Xu hướng của năm 2019, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, đối tượng khách hàng có nhu cầu thực, nên thị trường sẽ được giảm nhẹ tình trạng đầu cơ. Phân khúc đất nền cũng sẽ là sản phẩm được nhiều người quan tâm, đặc biệt là các khu vực quy hoạch đô thị mới, được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, có giá cả phù hợp” - ông Phấn nói Hạn chế sự phụ thuộc vào vốn tín dụng Năm 2018, tổng dư nợ cho vay bất động sản trực tiếp ở mức khoảng 8% trên tổng tín dụng của cả nền kinh tế, nếu tính cả cho vay tiêu dùng, theo đánh giá của các chuyên gia, con số này lên đến 15 - 20%. Theo thông tư của Ngân hàng Nhà nước (ngày 28/12/2017), từ 1/1/2019 Ngân hàng Nhà nước đưa tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn về 40% (giảm 5% so với năm 2018) hệ số rủi ro tăng lên 200%. Chỉ thị 04 của Ngân hàng Nhà nước (ngày 2/8/2018) cũng khẳng định chủ trương "Không xem xét, điều chỉnh tăng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng (trừ trường hợp đặc biệt); Kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán, BOT, BT giao thông; Kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng, nhất là tín dụng tiêu dùng liên quan đến bất động sản". Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA), động thái siết chặt này sẽ là thách thức lớn với các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2019. Thay vì phụ thuộc tới 80% nguồn vốn từ ngân hàng, nay các doanh nghiệp bất động sản phải dần thoát li sự phụ thuộc này. Ông Châu cho rằng đây là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại nguồn vốn của mình, tập trung vào hướng phát triển minh bạch, bền vững. Thay vì dựa vào ngân hàng, các doanh nghiệp có thể huy động vốn bằng các hình thức liên kết, thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Đây được đánh giá là các kênh khá hiệu quả và tích cực. Như vậy, các doanh nghiệp cần nhìn nhận một cách lạc quan hơn với việc siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, thực tế động thái này tạo ra một môi trường “trong lành” hơn, trao cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận với các hình thức và định hướng phát triển mới. Sôi động chuyển nhượng dự án Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2018, lĩnh vực bất động sản thu hút gần 6,6 tỷ USD đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này và là lĩnh vực đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI và cũng tăng gấp đôi so với năm trước. Ngoài Nhật Bản, các nhà đầu tư đến từ Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ… đã tham gia với nhiều thương vụ M&A nổi bật. Các chuyên gia nhận định, hoạt động M&A sẽ tiếp tục sôi động trên thị trường năm 2019. Điều này mang lại cho doanh nghiệp bất động sản trong nước có thêm được nguồn vốn để tăng trưởng và hồi sinh các dự án “treo” đồng thời nhà đầu tư ngoại sẽ rút ngắn được thời gian gia nhập thị trường . Theo ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng cho rằng thị trường bất động sản tiếp tục phát triển ổn định với tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn đã góp phần lớn cho kết quả thu hút FDI vào bất động sản trong năm 2018. “Bên cạnh các dự án bất động sản 100% vốn nước ngoài thì xu hướng liên doanh với nhà đầu tư nội, mua lại cổ phần các dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư cũng đang là lựa chọn của các quỹ đầu tư ngoại. Như vậy, nhà đầu tư ngoại có thể ngay lập tức ra nhập thị trường đón các làn sóng bất động sản. Tuy nhiên, các dự án bất động sản nhà đầu tư ngoại tập trung vẫn hướng vào phân khúc trung và cao cấp” - ông Điệp cho biết. Xem thêm: Trước tình trạng phân lô bán nền tràn lan, Bộ Xây dựng đã bắt tay vào cuộc nhằm tăng cường quản lý và ngăn chặn kịp thời những giao dịch trái phép, hạn chế sự nhiễu loạn thị trường từ ảnh hưởng của các đợt sốt đất ảo.
Đánh giá về thị trường Bất động sản gần đây, Bộ Xây dựng nhận thấy ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp Bất động sản “lộng hành” khiến sai phạm xảy ra hàng loạt; điều này để lại những tác động tiêu cực không hề nhỏ cho người mua nói riêng và toàn thị trường nói chung. Các hoạt động phân lô bán nền, giao dịch mua bán nhà đất,...chưa đáp ứng và tuân thủ theo yêu cầu pháp luật đưa ra; nếu tiếp tục kéo dài, tình trạng này sẽ ngày một biến tướng trên diện rộng. Do đó, trong văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố về việc tăng cường quản lý thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nêu rõ yêu cầu thanh kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, trường hợp có dấu hiệu lừa đảo thì chuyển cơ quan điều tra để làm rõ, xử lý theo đúng quy định pháp luật; đề nghị UBND các tỉnh, thành phố tập trung chỉ đạo triển khai các nhiệm vụ, giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh. Bên cạnh đó, tăng cường tổ chức kiểm tra, giám sát để nắm bắt tình hình kịp thời, làm rõ nguyên nhân gây biến động nhằm có biện pháp phù hợp. Những lỗ hổng pháp lý tạo cơ hội cho sốt giá ảo Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có những cảnh báo về cơn sốt ảo đất nền tại nhiều địa phương trong thời gian qua. Đa phần các sự việc đều rơi vào trường hợp phân lô bán nền trái phép trên đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở. “Thực trạng này dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, bị thiệt hại rất lớn; làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương, gây trở ngại trong thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao” – ông Châu nhận định. Đứng sau những hành vi tiêu cực trên là giới cò đất, đầu nậu và các doanh nghiệp bất động sản làm ăn bất chính. Các đối tượng này đã lợi dụng chế định đặt cọc trong dân sự để vẽ ra những loại hợp đồng góp vốn, giữ chỗ,...nhằm thu khoản tiền lớn từ khách hàng. Sự lỏng lẻo trong khâu quản lý cũng phần nào tạo thuận lợi để các giao dịch trái phép có cơ hội phát triển. Đề xuất tăng thuế tại điểm sốt đất để ngăn chặn thổi giá Đây là một trong những giải pháp được Bộ Xây dựng nêu ra trong Báo cáo gửi Quốc hội. Bộ cho biết sẽ tăng cường kiểm soát việc cho phép đầu tư mới các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án cao cấp, khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ cao cấp nhằm đảm bảo cân đối cung - cầu tránh để tình trạng dư thừa tồn kho. Đồng thời, qua kiểm tra, Bộ cũng sẽ công bố công khai các dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng, không thực hiện bảo lãnh, chưa nộp tiền sử dụng đất, chậm tiến độ, chủ đầu tư chậm làm sổ đỏ... Xem thêm:
Là phân khúc bất động sản có giá thành hợp lý, tính thanh khoản cao nên nhiều người mạnh dạn “lướt sóng” với chung cư mini đã thu về khoản lợi nhuận tiền tỷ sau thời gian ngắn.
Bà Diệu - một người có “thâm niên” trong hoạt động mua bán chung cư mini chia sẻ, từ cuối quý IV/2018 đến nay, bà đã có 10 giao dịch mua đi bán lại thành công. Các căn hộ đều là 01 phòng ngủ, diện tích 35-45m2, nằm rải rác ở khu Đông thành phố và tỉnh giáp ranh. Bất kỳ dự án nào mở bán, bà cũng đến tận nơi để xem và tìm hiểu thị trường. "Lợi nhuận sau khi trừ thuế thu về cho 10 giao dịch đạt 850 triệu đồng. Tuy lướt sóng chung cư mini không lãi nhiều bằng buôn đất nhưng ít bị áp lực chôn vốn, dòng tiền xoay nhanh liên tục", bà Diệu nói. Đầu tư chung cư mini không còn là sóng ngầm mà đã được giới đầu tư địa ốc lựa chọn ngày càng phổ biến rộng rãi. Nhiều dự án dù chưa mở bán chính thức nhưng theo ghi nhận từ danh sách đặt chỗ, số lượng khách hàng đã cao hơn gấp 2 lần so với sản phẩm được chào bán. Ông Nguyễn Anh Đào, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư VietHome xác nhận, có rất nhiều trường hợp nhà đầu tư lướt sóng căn hộ mini và thắng lớn trong 3-5 năm gần đây. Chuyện lãi tiền tỷ nhờ ôm nhiều hàng để bán lại ở phân khúc này không phải là chuyện lạ. Nếu so với các phân khúc khác, thời gian lướt sóng căn hộ mini được xem là lý tưởng, ngắn hơn rất nhiều nếu so với các căn hộ lớn. Có thể chỉ trong vòng 1 -2 tháng đầu tiên đã sang tay chủ mới. Đặc biệt, với nhà đầu tư chuyên nghiệp, việc nhạy bén ở những vùng giá tốt có thể giúp họ đạt được biên lợi nhuận kỳ vọng cao hơn hoặc gấp 1,5 lần lãi suất ngân hàng trong 6 - 12 tháng. Tuy nhiên, khi đầu tư lướt sóng ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư thì việc khách hàng có nhu cầu thực được tiếp cận với sản phẩm giá gốc càng trở nên khó khăn; thường họ phải trả mức giá cao hơn giá thành ban đầu trung bình 7-10%, có những dự án nóng sốt, mức chênh lên đến 15% so với giá ban đầu. Chung cư mini là dòng sản phẩm có nhu cầu lớn, số lượng hạn chế, tổng giá trị tài sản vừa túi tiền hơn các căn hộ to nên tỷ suất sinh lời hấp dẫn hơn. Dự báo phân khúc này sẽ còn là lựa chọn được giới đầu tư địa ốc ưu ái trong thời gian sắp tới. Tuy nhiên, dù ở bất kỳ lựa chọn nào, nhà đầu tư cũng cần nắm vững pháp lý để đảm bảo nguồn vốn cũng như các giao dịch của mình. Xem thêm: Tình trạng phân lô bán đất nền diện rộng trên các địa phương đã tạo nên những đợt sốt giá ảo, gây tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản nói chung.
Theo phản hồi từ phía Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) , các khu đất được phân lô chiếm đa số là đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở. Việc giao dịch trái phép này khiến nhiều người “nhẹ dạ” sập bẫy, chịu nhiều thiệt hại, ảnh hưởng đến an ninh trật tự, phá vỡ quy hoạch, gây sự dè chừng cho các chủ đầu tư. Đứng sau những đợt sốt ảo gây nhiễu loạn thị trường được xác định là giới đầu nậu, cò đất và một số doanh nghiệp bất động sản bất chính. Lợi dụng sự thiếu hụt thông tin của khách hàng, số khác lại cấu kết với cơ quan địa phương, những lô đất được phù phép trở thành mối lợi hấp dẫn thu hút người mua sẵn sàng chi số tiền lớn. Thực tế, một phần nguyên do của những cơn sốt đất trên nằm ở việc kẻ làm ăn phi pháp lợi dụng kẽ hở của pháp luật để kiếm lợi:
Những bất cập trong hành lang pháp lý đang tạo ra những rủi ro tiềm ẩn cho nhà đầu tư và khách hàng. Với hàng loạt cơn sốt đất ảo như hiện nay, trước bất kỳ giao dịch nào, người mua cũng nên kiểm tra thông tin kỹ lưỡng và lựa chọn đơn vị đầu tư, tư vấn uy tín. Xem thêm: Sau những động thái siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, thị trường bất động sản gặp phải những tác động không nhỏ. TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng Ngân hàng Nhà nước có lý khi thực hiện điều này, tỷ lệ cho vay còn có thể xuống ở mức 25%.
Hiện nay, theo ghi nhận cho thấy, nhiều doanh nghiệp đang chuyển hướng sang phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng cho thuê và bất động sản công nghiệp, khi thị thị trường bất động sản nhà ở có dấu hiệu ổn định. Không ít các chuyên gia đã đưa ra những đánh giá tích cực cho các phân khúc này, sẽ rất cần thiết trong thời gian sắp tới, đặc biệt là khi chúng ta đón nhận nhiều nguồn đầu tư từ nước ngoài nhờ vào quá trình hội nhập với các hiệp định thương mại tự do. Tuy nhiên, nhìn nhận một cách khách quan, sự bùng nổ của cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung khiến cả thế giới đang có những dấu hiệu khủng hoảng. Những chính sách thuế được á dụng làm ảnh hưởng đến nhiều sản phẩm, trong có bao gồm cả du lịch. Chính vì vậy, ông Hiếu nhận định, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có thể sẽ đối mặt với không ít rủi ro, dù đang có những diễn biến khá tốt tuy nhiên rất cần phải thận trọng. Chuyên gia này cũng chia sẻ thêm, so với thế giới thì Việt Nam sẽ có độ trễ hơn tầm từ 6 tháng đến 1 năm. “Ví dụ như năm 2008 khi Mỹ khủng hoảng thì Việt Nam vẫn an toàn. Và Việt Nam cho rằng chúng ta miễn nhiễm với khủng hoảng thế giới. Nhưng sang năm 2009 thì sự ảnh hưởng này là rất lớn, trong đó ảnh hưởng đến bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng”, ông Hiếu dẫn chứng. Xuất phát từ thực tế trên mà suốt thời gian qua, ngân hàng cực kỳ thận trọng khi cho vay đối với các dự án bất động sản. “Ngân hàng Nhà nước rất có lý khi có những kiến nghị này. Tỷ lệ cho vay trung và dài hạn có thể sẽ được rút từ 40-45% hiện nay xuống còn khoảng 35%. Đây là điều hợp lý vì hiện nay các nước trên thế giới dùng nguốn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn khoảng 25%”, ông Hiếu cho biết. Theo đánh giá của mình, ông Hiếu cho biết, siết dụng sẽ tạo ra rào cản, khiến các nhà kinh doanh không mấy mặn mà với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu quản lý tốt thì việc siết chặt này là hoàn toàn hợp lý. Thị trường hiện nay cho thấy xu hướng bất động sản cao cấp, hạng sang ngày càng được lòng người mua và nhà đầu tư, đây là xu hướng thực sự cần thiết với tình hình kinh tế hiện tại. Thông qua bất động sản, người mua định hình được đẳng cấp của cá nhân, điều này thúc đẩy các chủ đầu tư phát triển loại hình này. Tuy nhiên, nếu như quá “mạnh tay”, cung vượt quá cầu, có thể đây là yếu tố gây trì trệ và kéo theo cả thị trường. Bàn về bất động sản nghỉ dưỡng, ông Hiếu cho rằng chúng ta không thể nào chỉ phát triển phân khúc này vì lợi nhuận mà còn phải hướng đến môi trường. Với những dự án sân golf, cây xanh chắc hẳn phải sử dụng đến hóa chất để duy trì.Nhiều dự án được đánh giá hầu như tốt về mọi mặt, nhưng trở ngại lớn nhất vẫn là nguy cơ gây ra biến đổi khí hậu. Về khu vực đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian sắp tới, ông Hiếu cho rằng, miền Trung nên phát triển bất động sản nghỉ dưỡng nhiều vì có nhiều lợi thế tự nhiên tốt. Đối với các nhà đầu tư, ông Hiếu chia sẻ và đưa ra lời khuyên rằng nên cân nhắc về vấn đề uy tín chủ đầu tư, khả năng tài chính của họ; vị trí và thiết kế xây dựng của dự án. “Các nhà đầu tư cần đưa ra một bài toán tài chính cẩn trọng, cần sự tư vấn của chuyên gia tài chính và pháp lý. Với các nhà đầu tư dùng bất động sản để kinh doanh thì sử dụng phương pháp tính giá trị hiện tại của dòng tiền tạo ra từ kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng”, Ông Hiếu lưu ý. |